根据国行的计算，在2016年，可负担房屋价位最高应该是28万2000令吉。
不过，纵观私人发展商去年推出的项目，多数都在30万令吉以上。
虽然政府积极在市区推出30万令吉以下的可负担房屋，有者甚至只卖19万8000令吉，但僧多粥少，依然不 够。
另一方面，却出现可负担房屋滞销的问题，原因不外是买家无法取得房贷，或者项目偏远无人要。
国家银行相信，政府、发展商、银行、消费者、相关团体和监管单位必须合作，才能解决这个问题。
滞销住宅10年新高
国行点出，截至去年首季，滞销住宅达13万690单位，处于10年新高水平，大部分未售出的单位售 价高于25万令吉。
国行频频出声，敲响了警钟，促使内阁暂时冻结4大产业发展准证，让相关发展商能把空置产业先“清货”。
除了点出问题所在，国行也提出数项建议，以缩小大马可负担房屋差距。
该机构认为，除了改善家庭收入的措施，我们还需要一个全面的做法。
政策1：集中中央及州级项目
国行认为，应该成立一个机构，专门掌管全国可负担房屋活动，范围包括联邦、州政府及私人界。
目前，我国共有逾20家国家级和州级机构提供可负担房屋，各自为政，如一盘散沙。
国行指出，这导致政策协调有问题，今年内达到100万单位可负担房屋的进度缓慢。
在2013年至去年10月期间，各公共机构和私人发展商只完成了25万5341单位。
整合的好处包括改善规划与执行效率、加快建筑活动，以及通过经济规模降低发展成本。
韩国和新加坡使用这个方案，成功弥合可负担房屋差距。
韩国土地住宅公社（LH）为逾100万个首尔家庭提供各式房屋，并以销售与租赁分类。此外，该公社通过 综合发展与建筑规划，把平均6年的项目期减至4年，加快供应房屋。
至于邻国新加坡，建屋发展局（HDB）负责管理和兴建可负担公共房屋。
至今，该局已完成超过100万单位组屋，而80%新加坡人口居住在HDB组屋里。
国行建议先从国家级下手，让单一机构利用综合数据库来规划全国的可负担房屋供应。成功后，才鼓励州 级机构参与其中。
集中规划方案
- 政府先整合国家级可负担房屋活动，综合发展规划、融资与建筑
- 有了综合数据库，单一中央机构有能力以地点、家庭经济状况和各地短缺的可负担房屋，确定门槛
- 成功后，鼓励州属机构参与，成为伙伴
- 长远来看，单一中央机构可能拥有与管理全国住宅租赁
资料来源：国行
政策2：设综合房屋数据库
我国缺乏记录房屋供需的综合数据库，无法掌握家庭收入、特点和喜好资讯，造成供应不符合家庭需求， 大量住宅滞销，包括各州的可负担房屋。
为了收集家庭数据，应该定期展开调查，可能是利用现有的“家庭收入与开销调查”，或者推出新的“全国住 宅调查”。
确认特定地点短缺
新加坡建屋发展局每5年展开调查，更新数据库，用于制定房屋政策和兴建公共房屋。
另外，美国住房及城市发展部使用每2年进行的“美国住房调查”，为各目标群规划与设计住房计划。
国行指出，调查应该涵盖可让中央机构决定可负担房屋价位、地点、面积、设计与规格的问题。
供应方面，准确的现有库存数据和新供应，将协助确认特定地点的短缺。
这些数据将提供宝贵的资讯，政府和发展商兴建新项目时可以加以利用。
除了协助规划，该数据库也可以确认那些有能力购屋的家庭。中央机构分配可负担房屋单位时，可优先考 虑这些家庭。
无力购屋的家庭，则转到州属机构的租赁房屋。
为了提高分配过程效率，最理想的情况是，各州属只有1份申请者纪录，避免重复。
目前，各机构各自记录，可能造成重叠，导致符合资格的申请者延迟获得分配或者获得超过1个单位
政策3：设法降低建筑成本
国行指出，广泛提供可负担房屋的最大障碍是建筑成本和地皮成本高昂。
根据马来西亚房地产发展商会（REHDA），建筑材料、劳工、合规和地皮成本可能占房价的80%。
传统建筑方式需要很多劳力，且效率低，延长项目期限和推高成本。
同时，我国有许多中低技能外劳，对采用先进科技建筑方案毫无帮助，也降低建筑领域薪资与产能。
在2016年，大马建筑领域平均薪资为2049令吉，低于整体经济的2463令吉。
此外，2011至2016年期间，建筑领域的劳动产能为每名员工3万2000令吉，低于农业领域的5万6000令 吉。
与其他国家相比，我国2016年的劳动产能为9650美元，远低于加拿大、新加坡和台湾。
采用更先进建筑方式
市中心周围地皮成本昂贵，导致房屋无法合理定价，但恰恰是这些地点的需求最高。
国行认为，可负担房屋项目中，可减少成本的部分包括采用更先进的建筑方式、将各部与机构的资源整合 在1个单位，以及降低合规成本。
工业化建筑系统（IBS）可改善效率和加速交付期限，进而降低项目成本和浪费。
而将各部与机构的资源整合在1个单位，会提高购买力，可使用精明采购方式和确保项目流稳定。
同时，大量订购建筑材料可获得折扣，节省成本。
此外，政府可以降低可负担房屋项目的合规成本，譬如减少申请费、地皮出让金与转让成本、加快批准和 提高容积率（plot ratio）。
发展商和公用事业公司也可分担基建成本。
政策4：改善财务减低负债
对许多家庭而言，购屋应该是一生中最重要的财务决定。
不过，国行发现，大部分大马家庭缺乏知识，以作出明智的决定。
超过75%大马人无法拿出1000令吉应急，而47%年轻人过度使用信用卡贷款。
国行称，家庭财务知识不足，加上债台高筑和房价增长超过家庭收入，降低家庭拥屋的能力。
向AKPK寻求咨询
这显示，购屋者必须作出明智的财务决定，以免被债务压得透不过气。
同时，他们必须理解拥屋成本不只是购买成本。
因此，国行放眼通过信贷咨询与债务管理机构（AKPK），改善财务知识和购屋者教育。
POWER！by AKPK在线学习网站提供购屋意见，协助决定购买或租赁房子。
潜在买家可计算净可分配收入和可借贷的数额。
政策5：强化租赁市场
当一个国家增加可负担房屋供应，和家庭改造资产负债与提高收入期间，强化住宅租赁时常是改善短期问 题的方案之一。
不像其他房屋超出负担范围的国家，我国并没有一个特别监管住宅租赁市场的法律。
国行认为，缺乏强而有力的法律保护和迅速廉宜的业主租户解决争端程序，让一些家庭倾向购买而不是租 赁。国行数据显示，居住在租赁产业的家庭只有24%，比加拿大（31%）、澳洲（33%）和纽西兰 （36%）低。
“在一个较强的租赁市场，租赁而不是购买将会是财务负担重的家庭可行的选择。”
政府在2018年财政预算案，宣布制定房屋租赁法令，将为业主和租户提供法律保障，鼓励租赁的供需。
国行点出，下一步是成立租赁仲裁庭，为双方提供一个便宜的管道，解决纠纷。
负担不起3肇因
我国房屋不在负担范围内，归咎于供需失衡、新推介价位偏高以及房价增幅超越家庭收入。
国行说，大马产业供需失衡问题在2012至2014年期间恶化，这时新房屋数量低于新家庭数量。
2014至2016年期间，每年平均有15万4000个新家庭，但只有11万400单位新屋竣工。
目前，产业市场供多于求的是非可负担房屋和商用产业，可负担房屋供应不足。
第二，国内多数新屋价位高过25万令吉，超过大部分家庭的负担能力，导致滞销。
在2016至2017年首季，35%家庭有能力购买25万令吉的房屋，但只有24%新屋价格在25万令吉范围内，显 示可负担房屋供应不足。国行指出，自2012年，新屋供应多数为高端产业。
供需失衡问题严重
此外，2007至2016年期间，房价走高9.8%，但家庭收入只增长8.3%。
尤其严重的是2012至2014年期间，房价增幅高达26.5%，是当时的收入增长（12.4%）的一倍。
但值得注意的是，在2014至2016年，房价增幅放缓至5.7%，比同期收入增长（6.8%）低。
我国房屋供需失衡问题严重，导致滞销房屋在去年次季达到14万6497单位，是过去10年的高位，其中82% 的价位高过25万令吉。
文章来源：e南洋
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