改变产业游戏规则 电商蓬勃冲击店屋买气

170504a05_c2517-0仲量联行产业服务(马)私人有限公司区域主任刘玉英说,近年来电子商务如雨后春笋般蓬勃发展,导致店屋需求下跌。

“电子商务及网上购物风气确实对店屋带来一定程度的影响,它也改变了产业的游戏规则。”

刘玉英今天在“善用国家产业资讯中心(NAPIC)数据,了解产业销售趋势”研讨会上这么说。

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她建议业主把产业租赁予理想租户如银行、快餐店及通讯公司等。

不过,她说,为了节省成本开销,银行也不再开设分行,反而是鼓励客户进行电子银行交易。

应推创意精明房屋

另一方面,为了解决产业滞销问题,她建议发展商必须掌握购屋者的口味,推出迎合市场的房屋。

“发展商必须投其所好,以生活方式作为卖点,推出创意及精明房屋,提供各种设备,让购屋者享尽衣食住行的便利。”

她说,发展商也必须留意产业发展趋势,选择在旅游区或大专院校地区兴建房屋,让潜在购屋者看到中长期的投资机会。

政府是时候刺激产业增长

Axis产托(Axis REIT)投资主管西华说,我国的产业交易量从2015年的36万2105单位下跌至2016年的32万425单位,跌幅为11.5%;产业总值在同期从1498亿9800令吉下跌至1454亿800万令吉。

他说,大吉隆坡去年首9个月的产业交易当中,住宅房屋占77.2%,其次为商业建筑11%、工业建筑2.3%,以及其他9.5%。

“政府过去已成功制止产业过热情况,目前是时候刺激产业增长,鼓励银行为购屋者提供房贷。”

西华建议发展商专注发展可负担房屋,只要目标正确,可望在2020年对房地产起着激发作用。

高档屋印花税将提高至4%今年应力销百万豪宅

产业估价与服务局属下的全国产业资讯中心(NAPIC)主任古再玛说,政府将于明年把高档房屋印花税提高至4%,发展商受促今年大量销售100万令吉或以上的房屋。

“今年是销售100万或以上房屋的最佳时机,发展商应往这个方向迈进。”

宜聚焦可负担屋

此外,她说,数据显示,50万至70万令吉的房屋出现滞销情况,发展商应把焦点放在可负担房屋。

她也吁请人们关注服务式公寓,这类房屋的各类收费如门牌税、水电费、服务费等都比其他类型房屋来得高,未来将会成为头痛课题。

2016年产业报告数据显示,国内产业市场交易量自2014年逐年下跌。

古再玛说, 产业发展商业绩受到重创,尤其在2015年,产业交易量及价值齐下跌。

她说,在2012及2013年,虽然产业交易量下跌,惟产业价值维持相同水平。

“产业表现在2014及2015年持续下滑,主要是因为2015年受到高价产业销售额下滑的影响。”

她说,2015年的产业交易量缩减,发展商销售给购屋者的新房屋成交量也比往年少。

购屋者需有心理准备房贷利率未来或倍增

产业顾问公司Nawawi Tie Leung执行董事高永全提醒购屋者做好心理准备,他估计中长期后,房屋贷款利率将高于目前的一倍。

他认为,目前的银行贷款利率低是“人为假象”。

他是针对马来西亚如何从外国的产业泡沫化经验中汲取教训时,这么提醒“投机者”。

与此同时,他建议发展商采取创意销售方式,解决目前产业滞销问题。

他说,由于过去3年出现产业滞销情况,这是一项棘手问题,发展商应以创意销售方式,例如买屋送车、献意租赁30个月、转换更大单位等配套,吸引人们购屋。

低价屋借贷无门

他在发表专题演说时表示,创意销售房屋只是其中一项解决方案,并无法一劳永逸解决问题。

他说,房屋贷款占家庭债务的50%,过去3年个人房屋贷款批准率屡跌新低,新房屋贷款量也出现下跌趋势。

去年房屋贷款申请微升0.6%,惟银行批准的贷款下跌15.3%;不论是房屋交易或交易总值,在过去3年皆出现下滑趋势。

NAPIC数据显示,在各类房屋当中,30万至50万令吉的房屋维持稳定,去年销售额比2015下跌1%;反观30万或以下房屋交易量下跌18%,是跌幅最大的房屋种类;100万令吉或以上的房屋跌幅也高达17%。

由于银行捉紧银根,借贷无门是导致低价房屋交易量出现最大跌幅的主因。

此外,由于担忧供过于求,这种情绪也影响100万令吉或以上高价房屋交易量下滑。

去年滞销房屋增长43.8%

高永全表示,2015年共有1万285单位滞销房屋,2016年则增至1万4792单位,增长率高达43.8%;大部分滞销房屋集中在雪兰莪、槟城、霹雳、沙巴及砂拉越。

今年对发展商不乐观

除了吉兰丹(房屋交易量增加16.4%),所有州属去年皆面对房屋交易量下滑问题,吉隆坡、雪兰莪及槟城的各类房屋交易量下跌;柔佛州30万至100万令吉房屋的交易量却增加。

他说,综观之,对发展商而言,2017年不会出现好消息,由于NAPIC没有提供最新数据,发展商必须寻求微观数据,了解产业市场最新情况。

“第14届全国大选近在眉睫及不稳定政治局势也将影响家庭的信心,进而展延购屋。”

他认为,房屋滞销情况将持续,尤其是高价屋。

他建议发展商聚焦发展可负担房屋,惟却会面对成本结构及通货膨胀阻力,同时也面对联邦政府及各州政府的竞争。

文章来源:e南洋

 

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