2017年槟城房地产市场展望

对槟城房地产市场来说,2016年是安静的一年。政府的降温措施和更严格的信贷环境对本地市场持续产生负面影响。虽然人们希望能尽快看到复苏,但近期令人失望的经济表现进一步挫伤了市场情绪。许多买家正采取“等待观望”的策略,因为他们仍不确定经济的未来走向。

广告准证及发展商执照(APDL)的延发也是造成槟城地产交易量下降的重要原因。没有APDL,发展商不能销售和宣传地产项目,也不能完成销售和购买协议。

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从上图可以清楚看出,过去三年里房屋销售量逐渐放缓,预计2017年也将延续这一势头。为了了解过去两年里销售额的具体下降情况,我们查阅了NAPIC的最新数据。这些数据显示2016年上半年的房屋交易总额比2015年和2014年同期分别下降了13.5%和25.8%。

交易放缓难挡房价上涨

不幸的是,房产交易放缓并不意味着买房会更加实惠。槟城地产讨论网(PenangPropertyTalk.com)的网站流量在2016年创下了超过179万次访问的新高,比2015年161万的记录增长了约10%。

对这种现象有一个直截了当的解释:人们对买房的痴迷不会消退,但他们正在调整自己的风险偏好,等待合适的机会。

下图显示了槟城三种最常见的住宅类型(公寓、2至3层楼的排屋和半独立式房屋)的平均交易价。不可否认,除了槟岛西南县的公寓和排屋外,房价总体都呈上升趋势。

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公寓(槟岛)
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排屋(槟岛)
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半独立式(槟岛)

 

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公寓(威省)
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排屋(威省)
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半独立式(威省)

在过去两年里,许多希望改善住房条件的购买者都纷纷寻找更大面积的房屋以满足家庭人口增长的需求,因此推动了威省地区楼价的平稳上升。在2016年第三季度,槟岛半独立式房屋的平均成交价也出现了双位数的季度增长率。

财力雄厚的投资者将有地住宅投资视为可靠后盾,不仅因为投资对象是拥有实实在在的土地,还因为许多人都希望这些住宅成为自己的家园,从而使这项投资风险较小。理所当然的是,土地资源的稀缺将继续推高房价,特别是那些有地住宅。

市场放缓机会仍然多多

可负担房屋的供应给槟城高层住宅市场的根本性转变造成了重大影响,使其脱离了快速复苏的轨道,进入了新的常态: 长期缓慢增长。因此,首次购房者可以期待看到更稳定的市场,也有充足时间做出正确决定。如果现有的项目没能吸引您,可以关注今年在峇央峇鲁(Bayan Baru)、牛汝莪(Gelugor)和日落洞(Jelutong)即将推出的可负担房屋计划。

对进一步贬值的担忧也使许多人在市场放缓的时候放弃买房。然而,通过认识到住房市场放缓可能带来的机会,潜在买家可以找到好买卖。如果稍作探索,您会发现几乎所有开发商目前都提供了吸引买家的活动,如增加免费赠品、折扣、回扣和其他创新的金融援助计划。

槟城大陆区充满可能性

随着槟城岛的土地越发昂贵,开发商正转向土地资源丰富,机会众多的威省地区。在这里,最关键的开发主题将是排他性和生活方式—即找到一种能影响购买者对新生活标准的期望的差异化战略。

綠盛世集团(EcoWorld)在新邦安拔(Simpang Ampat)的首个房产项目Eco Meadows就是一个完美的例子,说明了差异化在影响购买者对价值的认知方面起着至关重要的作用,并使其与邻近项目区别开来。在2015年底首次推介时,这个项目的起价是大约RM70万令吉,几乎是周边住宅价格的两倍,也与槟城偏远地区的房价相当。该项目现已几乎售罄。

基础设施建设评估为时尚早

檳城交通大藍圖(PTMP)是槟城历史上最大的基础设施项目,也是2016年最热门的讨论话题之一。它将成为北部地区房产市场最有力的催化剂,也将通过连接偏远乡镇而为所有人拥有平等住房机会创造实现的条件。但不幸的是,要评估这些规划对2017年住房市场的实际影响还为时尚早。

展望2017年市场亮点

首次购房者可留意位于峇央峇鲁(Bayan Baru)、牛汝莪(Gelugor)、日落洞(Jelutong)和峇都丁宜(Batu Ferringhi)这几个地区即将推介的可负担房屋计划,以及PR1MA的两个项目。请采取各种方式明智的考量和选择,有时候大品牌推介的位置不一定就是最适合您的位置。

位于黄金地段,价格约RM70万令吉到80万令吉的房产预计能获得良好的租售比。如果您的预算在此范围之内,您可关注IJM即将推介的3 ResidenceWaterside Residence公寓项目,以及淡马锡(Temasek)-BPO Prime在峇央峇鲁(Bayan Baru)即将推出的混合型开发项目。在寻找高端住宅选项?您可以查看一下即将推出的位于新关仔角(Gurney Drive)地段的Marriott Residences,位于Seri Tanjung Pinang的Penang Straits Residence,或等待E&O地产的新楼盘。

位于槟城大陆的围篱式保安社区仍然是对寻找理想生活方式的购房者来说物美价廉的选择。在这些地产的价格上涨到难以触及之前,您可以查看一些现有的项目。綠盛世集团(Eco Horizon)和Aspen集团(Viluxe)在峇都加湾(Batu Kawan)即将推介的围篱式保安社区将为威省地区的房地产设定新的价格基准。

仍然在思索房地产市场会在2017年或2018年复苏吗?不如让我们把“恢复”这个词放到一边,将当前的市场当作是新的常态,而新的增长就将从这里开始。

– Ken Lim
(Founder, PenangPropertyTalk.com)

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