屋理絮闹:有期地契产业价值

20141128ggv88地契诠释土地业权的期限,主要分成永久和有期。这一期,我们将讨论有期地契产业。

假设你的房产地契是有期限的,你是否知道自己的权利?有期和永久地契的产业价值又有什么分别?

有期地契和永久地契最大的分别就是,前者有期限,永久地契则没有期限。

有期限的地契中,等同州政府是业主或出租人,授权土地给租用者使用,如99年,其他较常见的有期地契期限包括30年和60年。

在雪州,有期地契地区主要包括莎阿南、八打灵再也、蒲种和蕉赖部分地区。

产业交易需经州政府

在我国,政府有权力以99年的有期地契形式,把政府土地转让给私人用途,承租人(买家)除了需支付购地费和土地租金,还必须遵守州政府的各种条例。

有赖于地契内的条件和限制,有期地契产业进行任何交易如转让、脱售和申请房贷时,都需要获得州政府的同意,但未必每次都可获得批准。

因此,涉及有期地契的产业交易一般比较麻烦,而相比永久地契产业受欢迎程度较低,产业价值也受到影响。

越接近期限产业价下滑

要评估产业价值时,有期地契产业越接近期限,产业价值就会随着下滑,因为地契有可能不获更新。

投资者一般都不愿冒险,不愿支付更高价。

纵观市场,我发现,有期地契刚开始至少还有80至90年期限时,其产业价值与永久地契产业几乎没有分别。

虽然永久地契产业售价可能更高,且更容易卖,但在旺区,购屋者也愿意支付与永久地契产业一样价格的有期地契产业。

地契期限决定产业价值

但当去到地契期限的后期,比如只剩下20或30年时,因为购屋者开始趋避,这些产业价值就会明显下跌。

对这些产业估价时,一般会假定地契不获更新,因为地契更新也赖于州政府的政策,对潜在买家来说是一种风险。

不过,一旦地契获更新,有期地契产业价值与永久地契产业少有分别。

若有期地契期限剩下少过10年了,要为其产业估值,一般只会考虑相关产业未来10年内可获得的租金,未来10年的租金收入就是该产业的价值。

若要考虑到有期地契最后获得更新,可以再给予等于租金收入10%或20%的溢价。

可向州政府申请更新地契

当有期地契到期时,除了土地,建立在土地上的建筑物都须一起交回给州政府。

除非地契内有注明当归还土地时,建筑物会获得相应赔偿,否则业主不会获得任何赔偿。

如果你把有期地契比作租约,这种情况是符合逻辑的。

因为当租约到期,又没有与屋主更新租约,就要把土地或建筑物归还屋主。

同样的,除非租约写明,否则不管你在租用的物业上进行了任何形式的改装或安装设备,都要归还,且屋主不用赔偿。

当然,有期地契期限到,可向州政府申请更新,延长租约期限,但这完全有赖于州政府的斟酌,一般州政府会以当时的人口及土地发展等来考量。

且需注意的是,与大众一般所相信的不同,事实上,有期地契并没有自动更新,地主到了地契使用期限末期,必须与州政府洽商才能更新。

一旦获得更新,地主必须向州政府一次性缴付土地溢价,计算方式是以更新地契时的地价计算。

临时土地准证不能转让

常常有人会拿有期地契和临时土地使用准证(Temporary Occupation Licence,简称TOL)来比较。

临时土地使用准证也是州政府授权土地,供申请人使用的一种方式。

当土地局发出临时土地使用准证,意味着准证持有人,可以在指定的期限内使用该土地,其中一个例子就是在州政府拥有的土地上建立家具城。

准证持有人,必须缴付一笔定金给土地局作为保证金,准证到期后,土地局就可以使用该笔保证金来修复该土地。

简单来说,两者最大的分别就是,临时土地准证只是批准在该土地上进行特定活动,准证拥有人并不拥有该土地,所以不能把使用的权利转让给别人。

信息来源: 南洋网

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